Eigentumsrechte beim Landerwerb in Nova Scotia

Auch dieser Artikel bezieht sich wieder ausschließlich auf die an der Ostküste Kanadas liegende Atlantikprovinz Nova Scotia. Kanada beinhaltet 10 Provinzen und 3 Territorien und die Gesetzgebung differiert in vielen dieser Gebiete. Begriffe wie Grundbuchamt, Eigentumsurkunde, staatlich garantierter Rechtstitel, Migration, Vermessung, notarielle Beglaubigung, etc. sind, wie in vielen Ländern, auch in Nova Scotia von großer Bedeutung und in dieser Ausgabe werden wir auf die vorgehenden Begriffe eingehen.

Es wird immer wieder gerne bei Privatverkäufen und Maklern von einem „Government Guaranteed Title“ (regierungsgarantierter Rechtstitel) gesprochen und es wird oft gesagt, dass Grundstücke aufgrund des „Government Guaranteed Titles“ nur mit guten Eigentumsrechten verkauft werden können, ich spreche hier noch gar nicht von potentiellen Grunddienstbarkeiten. Dies ist schlichtweg leider nicht immer der Fall. Hierzu folgende Erklärungen:

Bis vor ca. 15 Jahren gab es von der Provinzregierung bezüglich Grundstückseigentum praktisch keine Garantien. Damals war das Grundbuchamt ein Ort, bei dem fast jeder etwas eintragen konnte, wenn er(sie) der Meinung war, zu einem Grundstück etwas Relevantes sagen zu können. Es oblag damals einem hierfür in Nova Scotia zugelassenen Notar/ Rechtsanwalt bei einem Kauf/ Verkauf eine Überprüfung beim Grundbuchamt vorzunehmen, bezüglich aller dort eingetragenen Daten für das jeweilige Grundstück und danach zu beurteilen, ob diese Daten und Informationen für das zu verkaufende Grundstück zutreffend waren und in welchem Rahmen diese Daten Relevanz für das Grundstück haben würden. Danach erstellte der Notar/ Rechtsanwalt einen Bericht „Abstract of Title“, entsprechend welchem eine Beurteilung erstellt wurde „Opinion of Title“, ob das Grundstück einen guten und verkäuflichen Rechtstitel habe und was man, wenn nötig, durchführen müsste, um diesen Titel in einen einwandfreien Zustand zu versetzen, für den Fall, dass bei der Überprüfung Probleme aufgedeckt wurden. Dies war damals die einzige Garantie bei einem Kauf und wurde als „Historic Title Search“ bezeichnet. Historisch (Historic) deshalb, da man wenn machbar,
zurückrecherchierte bis zum ersten Tag, an dem die Provinzregierung oder Krone das Grundstück zum ersten Mal an eine Privatperson übertrug. Da verschiedenste Notare/ Rechtsanwälte verschiedenste Meinungen hatten, was die Beurteilung des Rechtstitels anging, wurde es oft komplexer und obwohl zwei notarielle Überprüfungen beim Grundbuchamt vielleicht nur kurze Zeit auseinander lagen, wurde die Signifikanz der Beweislage beim Grundbuchamt oft anders ausgelegt. Unsere Firma Canadian Pioneer Estates Ltd. hatte deshalb auch damals schon bei der Gründung vor 30 Jahren ausschließlich sehr erfahrene Notare/ Rechtsanwälte aus alteingesessenen Kanzleien eingebunden, die einen extrem hohen Standard hatten, was die Beurteilung des Rechtstitels beim Grundbuchamt anging. Deshalb kaufte unsere Firma oft Grundstücke nach der notariellen Beurteilung nicht. Wenn nicht klar und transparent nachvollziehbar war, wie beim Grundbuchamt der Rechtstitel des Grundstückes aussah, sind wir von Verträgen zurückgetreten, dies oft sehr zum Bedauern von Privatverkäufern und Maklern. Da unsere Kunden ein lebenslanges Umtauschrecht haben, können wir es uns nicht leisten, bei grundbuchamtlichen Problemen Objekte trotzdem zu erwerben, zu erschließen und auf das Beste zu hoffen. Vom Preis wären diese Grundstücke schon oft sehr günstig gewesen. Wir haben im Englischen hierfür die Aussage „It is to good, to be true“ (Es ist zu gut, um wahr zu sein). So ergibt sich sicherlich auch aus der Praxis, dass unsere Firma somit von der Gründung bis zum heutigen Tage noch nie gerichtlich belangt wurde, bezüglich eines von uns erschlossenen und weiterverkauften Grundstückes.

Das grundbuchamtliche System

An dieser Stelle eine kurze Erklärung zum Rechtstitel und zum Rechtstitelzertifikat. Der Eigentümer eines Grundstückes, oder auch andere Personen, können jederzeit für eine Gebühr einen Notar/ Rechtsanwalt damit beauftragen Eigentumsrechte überprüfen zu lassen. Natürlich zahlt der Auftraggeber dieser Überprüfung die Kosten hierfür. Es geht hierbei primär um die Fragen:

1. Wer ist zu welchen Anteilen der Eigentümer?
2. Gibt es Hypotheken oder andere finanzielle Belastungen für das Grundstück?
3. Gibt es Nutzungsbeschränkungen?
4. Findet man Grunddienstbarkeiten vor, wie zum Beispiel Wegerechte, Schürfrechte, Wasserrechte, Bohrrechte, Jagdrechte, Holzrechte, Verpflichtungen
   für den Eigentümer
5. In welchem Rahmen können die vorhergehenden vier Punkte eine Nutzbarkeit des Grundstückes einschränken, Eigentumsrechte in Gefahr bringen,
   oder Haftpflichten für den Eigentümer aufwerfen, etc.?

Vor ca. 15 Jahren hat die Provinz Nova Scotia das grundbuchamtliche System grundlegend umstrukturiert, was eine starke Signifikanz für alle in der Immobilienbranche arbeitenden Personen mit sich brachte. Man sprach nun von einem „Government Guaranteed Title“. Da besonders in Nordamerika sich viele Menschen auch bei Banken Geld leihen, um Immobilienobjekte zu erwerben, ergab sich die Frage der Wertbeständigkeit eines Objektes und somit auch primär die Fragen des einwandfreien Rechtstitels und einer Vermessung. Eine Vermessung ist eine sehr komplexe Angelegenheit, darauf bin ich in der vorherigen Ausgabe bereits ausführlich eingegangen. Wenn man keine klare Vermessung erhalten kann, oder keinen klaren Rechtstitel, sind manche Versicherungen auch bereit, das Risiko hierfür einer Bank für eine Gebühr zu versichern. Dies wird oft praktiziert, da Banken Käufern Geld für einen Immobilienerwerb leihen und es den Banken nur um die Versicherbarkeit der geliehenen Geldsumme geht („Title Insurance“). Wir haben hiervon immer abgesehen, da uns dieses Prozedere zu risikoreich gewesen wäre und wir unseren Kunden nicht mögliche, spätere Probleme zumuten wollten. Entscheiden Sie bitte selbst, falls Sie gegebenenfalls von Privat, Maklern oder anderen Erschließungsträgern Immobilien erwerben, in welchem Rahmen ein potentielles Risiko für Sie tragbar wäre.

Notarielle Garantien

Man strebte nun in Nova Scotia nicht nur sinnvollerweise notarielle Garantien an, sondern auch staatliche. Damit die Provinzregierung diese Garantien geben konnte, mussten nun bei einem Verkauf nicht nur die Relevanz und Genauigkeit grundbuchamtlicher Daten von einem Notar/ Rechtsanwalt untersucht und beurteilt werden, sondern diese Untersuchung auch beim Grundbuchamt digital einsehbar sein. Dies wurde als „Title-Migration“ bezeichnet und muss heute bei allen Grundstücken vorgenommen werden, die verkauft werden. Man wurde also, wenn das Grundstück durch eine sogenannte „Title-Migration“ (Rechtstitelmigration) in das neue grundbuchamtliche Registratursystem eingeführt war, nicht mehr beim Grundbuchamt vorstellig und überprüfte
jahrhundertealte Grundbücher, sondern diese Untersuchung wurde einsehbar für Notare/ Rechtsanwälte digitalisiert. Das vereinfachte Vieles. Nicht nur sparte man hiermit Zeit und Geld, sondern brachte große Transparenz. Alle waren sehr dankbar für diese Veränderung, denn man musste nun nicht mehr durch (oft noch handgeschriebene Bücher) beim Grundbuchamt forsten, die teilweise zerfielen. Alle Grundbücher wurden damals abfotografiert und sind heute nur noch digital einsehbar. An dieser Stelle kommt nun der für uns wichtigste Punkt einer Grundstücksrechtstiteluntersuchung:

Eine Garantie der Provinzregierung

Es ist in der Tat so, dass die Provinzregierung die einsehbaren, digitalen Daten und deren Ergebnisse garantiert. Deshalb wird oft gerne von Marktanbietern verschiedenster Grundstücke zitiert, dass Grundstücke nicht mit unzureichenden Eigentumsrechten verkauft werden können. Die Praxis zeigt aber, dass die Provinzregierung zum Beispiel garantiert, dass es bei einem Kauf/ Verkauf eine beliebige Anzahl von anteiligen Eigentümern geben kann, die alle zu bestimmten Anteilen am Grundstück beteiligt sind und das Grundstück mag viele Wegerechte, Hypotheken, Wasserrechte, Schürfrechte, Holzrechte, etc. haben. Es stimmt also, dass diese Fakten bzw. Grunddienstbarkeiten und Eigentum von der Provinzregierung garantiert werden. Die Frage ist nun aber, ob Sie ein solches Grundstück erwerben wollen und ob überhaupt alle Eigentümer verkaufen wollen. Hierbei kommen auch die englischen Wörter
„Benefit“ und „Burden“ zum Tragen. Beides sind Grunddienstbarkeiten und es ergibt sich nur die Frage, für wen? Haben Sie zum Beispiel das Recht über das Grundstück einer anderen Person zu fahren, dann ist das ein „Benefit“ (Vorteil) für Sie als Eigentümer und vielleicht ein Nachteil für die Nachbarn, über deren Grundstück Ihr Wegerecht führt, denn es wird beim Grundstück des Nachbarn zum „Burden“ (Belastung). Dies gilt natürlich genauso für Wasser-
rechte, etc. Wenn Ihnen also ein Notar/ Rechtsanwalt bestätigen kann, dass ein Grundstück viele Benefits hat, dann ist dies normalerweise ein Vorteil. So können unsere Kunden beispielsweise als Benefit kostenlos unsere Firmenanlegestege nutzen. Bescheinigt der Notar/ Rechtsanwalt aber ein „Burden“, so heißt das, dass jemand das Recht hat, mit bzw. auf dem Grundstück etwas zu tun und dies könnte neben einer Privatsphäreeinschränkung auch zum Beispiel eine Haftpflicht für den Eigentümer werden. Wenn man also ein von Problemen unbehaftetes Grundstück erwerben möchte, sollte eine notarielle Überprüfung online des „Government Guaranteed Titles“ vorgenommen werden. Hierfür erstellt dann der Notar/ Rechtsanwalt ein „Certificate
of Title“ (Rechtstitelzertifikat), welches alle „Benefits“ und „Burdens“ auflistet und im Normalfall einen guten und verkäuflichen Rechtstitel bestätigt („good and marketable Title“).
Es gibt zuweilen auch sinnvolle „Burdens“, die einen Vorteil für das Grundstück darstellen, hierzu später noch eine weitere Erklärung. Deshalb ist es sehr wichtig, nicht nur einen staatlich garantierten Rechtstitel zu haben, sondern auch zu verstehen, was dieser aussagt. Eine Vermessung wird zum Beispiel nie vom Staat garantiert, sondern meist nur vom Vermesser persönlich. Bitte lassen Sie sich hier nicht von Landanbietern, egal ob privat oder Makler, verwirren: Was die Provinzregierung für das Grundstück garantiert, kann für den Eigentümer von Vor- und Nachteil sein und deshalb rate ich, genaustens zu prüfen, was beim Grundbuchamt eingetragen ist und ob Sie hiermit bei einem Kauf einverstanden sind. Wenn Sie also zum Beispiel ein gemeinsames Wegerecht mit einem befreundeten Nachbarn haben, mag dies nicht nur unproblematisch sein, sondern auch sehr sinnvoll. Wie oben schon beschrieben, gibt es auch notwendige „Burdens“. Wenn Sie zum Beispiel jemals ein Haus bauen möchten und zu diesem Haus eine möglicherweise überirdische Stromleitung führen soll, wird diese Stromleitung nur von Nova Scotia Power gebaut, wenn Sie vorher grundbuchamtlich und notariell haben eintragen lassen, dass die Strombehörde Bäume, (die möglicherweise auf die Leitung fallen könnten), entfernen darf, ohne Sie vorher zu fragen. Dies ist sehr wichtig, da sonst Waldbrände entstehen könnten und damit für alle Beteiligten unnötige Haftpflichten entstünden. Haben Sie also das Burden nicht für die von Ihnen geplante Stromleitung erstellen lassen, so werden Sie im Normalfall auch keine Stromzuführung erhalten. Ausgenommen ist hier natürlich eine unterirdische Leitung.

Rechtstitelproblematiken

Wenn wir Grundstücke nicht mit einwandfreiem Rechtstitel erwerben können, die unseren Kunden also später keine Probleme bereiten, erwerben wir die Grundstücke gar nicht erst. Ungefähr die Hälfte der uns zum Kauf angebotenen Grundstücke weisen Probleme irgendwelcher Art auf, die man teilweise nur mit viel Aufwand beheben kann. Dies mag Monate bis Jahre dauern und ein Käufer kann sicherlich für sich entscheiden, ob er so lange warten möchte. In vielen Fällen sind die Rechtstitelproblematiken gar nicht zu beheben und diese Grundstücke werden deshalb nicht von uns erworben. Dies kann zuweilen für Grundstücke zutreffen, die früher in französischsprachigen Gegenden unserer Provinz lagen. Da die Amtssprache des Grundbuchamtes Englisch war und Englisch nicht überall beherrscht wurde, findet man dort nicht selten große Lücken, was Eigentumsübertragung angeht. Dies war auch kein großes Problem, solange noch alle lebten. Danach geriet aber auch oft in Vergessenheit, wer in der Vergangenheit an wen vererbte und heiratete, da dies oft nur mündlich überliefert wurde.

Damit unseren Kunden nach dem Landerwerb von uns keine Probleme entstehen, gehen wir seit 30 Jahren sehr sorgfältig auf die grundbuchamtliche Lage ein. Wir haben noch nie ein Grundstück erworben, ohne ein Rechtstitelzertifikat eines guten Notares/ Rechtsanwaltes, welches uns einen einwandfreien und markfähigen Rechtstitel bestätigt hat. Wir empfehlen Ihnen ein gleiches Vorgehen, obwohl heute nicht mehr alle Anwaltskanzleien Rechtstitelzertifikate erstellen wollen, da man auf die staatlichen Garantien hinweist. Ob ein Käufer auf ein Rechtstitelzertifikat bestehen möchte, ist sicherlich ihm überlassen.

Ein letzter Punkt zur staatlichen Garantie: Um staatliche Garantien zu erhalten, muss man beim Grundbuchamt nur 40 Jahre zurückgehen. Wir lassen gerne weiter zurückforschen, da durchaus noch für ein Grundstück relevante Fakten zutreffen können, die älter als 40 Jahre sind. Auch dies liegt im Ermessen des Käufers.

Seit 30 Jahren mehr als 1.600 erschlossene Grundstücke

Nicht zuletzt eine sehr wichtige Bemerkung: Wir verkaufen seit 1989 nur einwandfrei vermessenes Bauland, mit guten Eigentumsrechten bzw. Rechtstiteln. Wenn wir das jeweilige Objekt veräußert haben, obliegt es nicht mehr unserer Kontrolle, was der Eigentümer mit diesem Objekt macht.
So nehmen unsere Kunden zum Beispiel Hypotheken auf, vererben an Nachfolger, parzellieren Grundstücke weiter, oder übertragen auch irgendwelche Grunddienstbarkeiten an weitere Parteien. Dies ist natürlich nichts Verwerfliches, aber hierdurch ändert sich die Lage beim Grundbuchamt und es sollte immer wieder neu bei einer Eigentumsänderung überprüft werden, wie die Sachlage beim Grundbuchamt aussieht. Wir haben in den letzten 30 Jahren weit über 1.600 Grundstücke erschlossen und verkauft. Wir können deshalb keine Aussagen darüber machen, ob unsere Kunden weiterhin einwandfreie Rechtstitel halten. In welchem Rahmen sich der Rechtstitel verändert, entscheidet einzig unser Kunde nach seinem Erwerb.

Abschließend möchte ich noch bemerken, dass dieser Text aus der Erfahrung langjähriger Praxis entstanden ist. Trotzdem sollte jeder Kauf als ein Individualfall mit verschiedensten Aspekten gesehen werden und dadurch kann in einigen Fällen eine andere Vorgehensweise sinnvoll sein. Auch ändert sich die Gesetzgebung und zuweilen die Auslegung und Anwendung dieser Gesetzgebung. Deshalb kann dieser Artikel nur als ein Vorschlag für eine Vorgehensweise bei einem Landerwerb gesehen werden. In vielen Fällen kommen noch andere Faktoren zum Tragen, wenn zum Beispiel Gebäude verkauft werden. Aus diesen Gründen übernehmen wir in keinster Art eine Haftpflicht für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieses Textes. Wir können nur beschreiben, was wir seit über 30 Jahren für sinnvoll halten. Lassen Sie einfach gesunden Menschenverstand walten und beziehen profihafte Dienstleistungserbringer, wie zum Beispiel Notare, Vermesser, wenn notwendig auch Ingenieure und Gutachter
ein, die Ihnen klare Transparenz bieten und Antworten auf alle Fragen haben.

Für heute verbleibe ich mit herzlichen Grüßen aus Nova Scotia
Ihr Rolf Bouman

Internet:
www.pioneerestates.com
www.atlantik-kanada-immobilien.de